Waarborgsom: hoeveel mag het en wanneer krijg je het terug?

Sinds 1 juli 2023 geldt er een wettelijk maximum voor de waarborgsom in Nederland. De verhuurder mag maximaal twee maanden kale huur als borg vragen. Dit geldt voor alle nieuwe huurcontracten, ongeacht of het gaat om sociale huur of vrije sector. Deze wet is ingevoerd om te voorkomen dat verhuurders onredelijk hoge borgen eisen, wat vooral voor starters en mensen met een lager inkomen een grote drempel vormde.

Voor huurcontracten die vóór 1 juli 2023 zijn afgesloten, geldt deze wettelijke beperking niet met terugwerkende kracht. Als je een ouder contract hebt met een hogere borg, blijft dit in principe geldig. Bij verlenging of vernieuwing van het contract kun je echter wel aanspraak maken op het nieuwe maximum.

Let op: de borg van twee maanden geldt over de kale huurprijs, dus exclusief servicekosten en nutsvoorzieningen. Sommige verhuurders proberen de borg te berekenen over de totale huur inclusief servicekosten, maar dit is niet correct. Als je twijfelt over de hoogte van de gevraagde borg, controleer dan je huurcontract en bereken het maximum op basis van de kale huur.

De verhuurder is verplicht om de waarborgsom terug te betalen na het einde van de huurovereenkomst. De wet schrijft voor dat dit binnen een redelijke termijn moet gebeuren. In de praktijk wordt hiervoor een termijn van maximaal 14 dagen na de oplevering van de woning gehanteerd, mits er geen schade of andere inhoudingen zijn.

Als de verhuurder van plan is om een deel van de borg in te houden, moet hij je hier tijdig en schriftelijk over informeren. De verhuurder moet specificeren welke kosten worden ingehouden en waarom. Je hebt het recht om deze inhoudingen te betwisten als je het er niet mee eens bent.

In sommige gevallen kan het langer duren voordat je de borg terugkrijgt, bijvoorbeeld als er een geschil is over de staat van de woning bij oplevering. In dat geval is het belangrijk dat je goede documentatie hebt van de staat van de woning bij aanvang én bij vertrek van de huur. Foto's en een getekend opnamerapport zijn hierbij onmisbaar.

De verhuurder mag de waarborgsom alleen gebruiken voor specifieke doeleinden. Toegestane inhoudingen zijn: herstel van schade die boven normale slijtage uitgaat, achterstallige huur, onbetaalde servicekosten en kosten voor het verwijderen van achtergelaten eigendommen. Normale slijtage (zoals lichte verkleuring van muren of slijtage van vloerbedekking) mag niet worden ingehouden.

Het onderscheid tussen normale slijtage en schade is vaak een bron van geschillen. Kleine gaatjes in de muur van het ophangen van schilderijen worden doorgaans als normale slijtage beschouwd. Grote gaten, vlekken op de vloer of beschadigde kozijnen kunnen wel als schade worden aangemerkt. Het is belangrijk dat de verhuurder de schade documenteert en een redelijke schatting maakt van de herstelkosten.

De verhuurder mag géén kosten inhouden voor regulier onderhoud dat onder zijn verantwoordelijkheid valt. Denk aan schilderwerk aan de buitenzijde, vervanging van verwarmingsketels of reparatie van de dakgoot. Dit zijn kosten die altijd voor rekening van de verhuurder komen, ongeacht wat er in het huurcontract staat.

Als de verhuurder weigert om de waarborgsom (geheel of gedeeltelijk) terug te betalen, heb je verschillende opties. Begin met een schriftelijke aanmaning waarin je de verhuurder sommeert om de borg binnen 14 dagen terug te betalen. Verwijs naar het huurcontract en de wettelijke regels omtrent de waarborgsom.

Reageert de verhuurder niet of weigert hij, dan kun je gratis juridisch advies inwinnen bij het Juridisch Loket. Je kunt ook een brief laten sturen door een jurist of advocaat, wat vaak meer druk uitoefent. Voor bedragen tot €25.000 kun je zonder advocaat naar de kantonrechter stappen.

Bij de kantonrechter kun je een dagvaarding laten uitbrengen. De procedure is relatief eenvoudig en de kosten zijn beperkt (griffierecht voor particulieren is enkele tientjes tot enkele honderden euro's, afhankelijk van het bedrag). In veel gevallen is het dreigen met een rechtszaak al voldoende om de verhuurder in beweging te krijgen. Bewaar alle correspondentie als bewijs.

De beste manier om je waarborgsom te beschermen begint al bij het intrekken van de woning. Maak een uitgebreid opnamerapport (ook wel 'inspectierapport' of 'staat van oplevering' genoemd) bij aanvang van de huur. Documenteer de staat van elke kamer met foto's en noteer eventuele bestaande gebreken of beschadigingen. Laat dit rapport door zowel jezelf als de verhuurder ondertekenen.

Tijdens de huur is het verstandig om onderhoudsproblemen direct schriftelijk te melden aan de verhuurder. Bewaar kopieën van alle communicatie. Als de verhuurder verantwoordelijk is voor het onderhoud maar dit niet uitvoert, kan dit later niet aan jou worden toegerekend als 'schade'.

Bij het verlaten van de woning maak je opnieuw een gedetailleerd rapport met foto's. Vergelijk dit met het opnamerapport bij aanvang. Plan een gezamenlijke eindinspectie met de verhuurder en leg de bevindingen schriftelijk vast. Zo voorkom je discussies achteraf en bescherm je jouw recht op teruggave van de volledige borg. En ben je op zoek naar je volgende huurwoning? Met Rentbee vind je direct nieuwe woningen die bij je passen.