Makelaarskosten bij Huren in Nederland: Wat Mag en Wat Niet?

Sinds 1 juli 2023 is het in Nederland verboden voor makelaars om bemiddelingskosten te rekenen aan huurders wanneer de makelaar ook optreedt namens de verhuurder. Dit principe heet "wie betaalt, bepaalt": als de verhuurder de makelaar inhuurt, betaalt de verhuurder de courtage. Huurders hoeven dan niets extra te betalen boven op de huurprijs.

Deze wet geldt voor alle woonruimten: zelfstandige woningen, kamers en studio's. Overtredingen kunnen worden gemeld bij de Autoriteit Consument & Markt (ACM). Makelaars die toch courtage rekenen aan huurders, riskeren hoge boetes.

Hoewel bemiddelingskosten verboden zijn, zijn er kosten die een makelaar of verhuurder wél mag rekenen. Administratiekosten voor het opmaken van een huurcontract zijn in sommige gevallen toegestaan, maar mogen niet buitensporig zijn. Een borg van maximaal 2-3 maanden huur is gebruikelijk en wettelijk toegestaan.

Als een huurder zelf actief opdracht geeft aan een makelaar om een woning te zoeken (en dit schriftelijk overeenkomt), dan mag de makelaar de huurder wel courtage rekenen. Dit is echter uitzonderlijk: de meeste huurzoekers worden passief bemiddeld en hoeven dan ook niet te betalen.

Als je na 1 juli 2023 courtage hebt betaald aan een makelaar die ook namens de verhuurder optrad, heb je recht op terugbetaling. Stuur eerst een formele aanmaning aan de makelaar met het verzoek om terugbetaling. Reageer ze niet of weigeren ze, dan kun je een klacht indienen bij de ACM of een rechtszaak aanspannen via de kantonrechter.

Bewaar altijd betalingsbewijzen, overeenkomsten en correspondentie met de makelaar. Dit is essentieel bewijs als je een claim indient. De termijn voor het terugvorderen van ten onrechte betaalde kosten is 5 jaar (verjaringstermijn).

Sommige makelaars proberen het verbod te omzeilen door extra kosten te presenteren als "administratiekosten", "screeningskosten" of "contractkosten". Hoewel kleine administratieve vergoedingen soms zijn toegestaan, zijn buitensporige of verkapte bemiddelingskosten nog steeds verboden.

Wees ook alert op constructies waarbij de verhuurder formeel de makelaar betaalt maar de huurprijs is opgehoogd om dit te compenseren. Dit is moeilijker te bewijzen maar kan toch illegaal zijn als de totale woonlast onredelijk hoog is ten opzichte van de markt.

Als huurder in Nederland heb je sterke rechten als het gaat om makelaarskosten. Het is verboden voor makelaars om dubbele courtage te rekenen. Als je te veel hebt betaald, heb je recht op terugbetaling. Meld overtredingen bij de ACM om de markt eerlijker te maken voor alle huurders.

Gebruik platforms zoals Funda, Pararius en Vesteda die transparant zijn over kosten en geen verborgen bemiddelingskosten rekenen. Met Rentbee vind je snel nieuwe woningen zonder extra kosten, zodat je je energie kunt richten op het vinden van de juiste woning in plaats van op het navigeren door ondoorzichtige kostenstructuren.