Thuiswerken en huren: hoe WFH de Nederlandse woningmarkt verandert

De COVID-19-pandemie heeft de manier waarop Nederlanders werken blijvend veranderd. In 2026 werkt 42% van de werknemers in Nederland minstens twee dagen per week vanuit huis, vergeleken met slechts 6% in 2019. Bij kenniswerkers — de groep die het meest actief is op de vrije huurmarkt — ligt dit percentage zelfs boven de 60%.

Deze structurele verschuiving heeft directe gevolgen voor de woningmarkt. Wanneer je niet meer dagelijks hoeft te forensen, worden locatiekeuzes fundamenteel anders. Een woning op 45 minuten van kantoor is even acceptabel als een woning op 15 minuten, zolang je maar één of twee keer per week reist. Dit opent een veel breder zoekgebied voor huurders.

Tegelijkertijd zijn de eisen aan een woning veranderd. Thuiswerkers hebben behoefte aan een extra kamer of werkruimte, wat de vraag naar grotere woningen vergroot. Een studio of eenkamerappartement voldoet niet meer voor veel tweeverdieners die beiden een thuiswerkplek nodig hebben.

De verschuiving richting thuiswerken heeft geleid tot een herbalancering van de vraag tussen steden en randgemeenten. In de periode 2020-2024 zagen steden als Amsterdam en Utrecht een lichte daling in de groei van de huurvraag, terwijl randgemeenten juist een forse stijging zagen. Almere, Hoofddorp, Zaandam en Purmerend rapporteerden een toename van de huurvraag met 25 tot 40%.

Dit patroon stabiliseert zich in 2026, maar de effecten zijn structureel. Middelgrote steden en forensengemeenten met goede treinverbindingen profiteren het meest. Huurders die flexibel kunnen werken, kiezen steeds vaker voor een grotere woning in een rustigere omgeving boven een kleiner appartement in de stad.

Tegelijkertijd blijft de vraag in de grote steden hoog, met name onder jongere werknemers (25-35 jaar) die het sociale leven en de voorzieningen van de stad waarderen. De markt splitst zich in twee segmenten: stedelijke professionals die nabijheid prefereren en gevestigde werknemers die ruimte en rust verkiezen.

Almere is de grootste winnaar van de thuiswerktrend. De stad biedt relatief betaalbare huurwoningen (gemiddeld €1.100-€1.300) met een reistijd van 25 minuten naar Amsterdam Centraal. De huurprijzen zijn hier met 18% gestegen in twee jaar, aanzienlijk meer dan het landelijk gemiddelde. Vergelijkbare trends zijn zichtbaar in Lelystad en Amersfoort.

In het zuiden profiteren steden als Breda en Tilburg van thuiswerkers die voorheen in Rotterdam of Den Haag werkten. De huurprijzen in deze steden liggen 30 tot 40% lager dan in de Randstad, en met de sneltrein ben je in 30 minuten op Rotterdam Centraal. Arnhem en Nijmegen profiteren op vergelijkbare wijze van vraag uit de regio Utrecht.

Ook kleinere plaatsen langs spoorlijnen worden populairder. Gouda, Dordrecht en Woerden hebben allemaal een stijging van de huurvraag gezien die boven het landelijk gemiddelde ligt. De gemene deler is een goede treinverbinding, zodat hybride werkers gemakkelijk een of twee dagen per week naar kantoor kunnen reizen.

De spreiding van de vraag heeft een genuanceerd effect op huurprijzen. In de grote steden is de prijsstijging iets gematigder dan verwacht — gemiddeld 5 tot 7% per jaar in plaats van de 8 tot 10% die zonder thuiswerken voorspeld werd. Dit betekent niet dat prijzen dalen, maar de groei is iets afgeremd doordat een deel van de vraag verschuift naar randgemeenten.

In de forensengemeenten zijn de prijzen juist sneller gestegen dan voorheen. De gemiddelde huurprijs in Almere is in drie jaar met 30% gestegen, en in Hoofddorp met 25%. Deze steden worden daardoor steeds minder het betaalbare alternatief dat ze ooit waren, hoewel ze nog steeds significant goedkoper zijn dan Amsterdam of Utrecht.

Een bijkomend effect is dat de vraag naar grotere woningen is toegenomen. Huurders die thuiswerken willen minimaal een extra kamer als werkruimte, wat de druk op het segment van drie- en vierkamerappartementen vergroot. Dit segment is in veel steden het krapst, met gemiddeld meer dan 50 reacties per woning. De gemiddelde huurprijs voor een driekamerappartement in een forensengemeente is nu €1.300 tot €1.500 — een prijsniveau dat drie jaar geleden nog voorbehouden was aan de grote steden.

De thuiswerktrend zal naar verwachting blijvend zijn. Werkgevers bieden steeds vaker hybride werkmodellen aan, en werknemers kiezen bewust voor een woonlocatie die past bij een leven waarin ze niet meer dagelijks naar kantoor hoeven. Dit zal de druk op de grote steden geleidelijk verminderen, maar tegelijkertijd de prijzen in randgemeenten verder opdrijven.

Voor huurders biedt thuiswerken kansen. Door flexibeler te zoeken — zowel qua locatie als qua woonruimte — vind je sneller een geschikte en betaalbare woning. Overweeg steden op 30 tot 45 minuten van je kantoor: vaak vind je daar aanzienlijk meer woonruimte voor minder geld.

Met Rentbee kun je meldingen instellen voor meerdere steden en regio's tegelijk. Zo mis je nooit een kans, of je nu in Amsterdam zoekt of in Almere, Breda of Arnhem. Onze real-time meldingen — binnen 60 seconden — geven je altijd een voorsprong op andere zoekers.