Impact van middenhuurregulering op het woningaanbod

De Wet betaalbare huur, die per 1 juli 2024 in werking is getreden, breidt het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem) uit naar het middensegment. Woningen met een puntentelling tot 186 punten vallen nu onder gereguleerde huren, met een maximale huurprijs van €1.158 per maand (prijspeil 2026). Voorheen lag de liberalisatiegrens bij 148 punten (circa €880), waardoor veel woningen in de vrije sector vielen.

Het doel van de wet is om huurders met middeninkomens — huishoudens die te veel verdienen voor sociale huur maar te weinig voor de dure vrije sector — beter te beschermen. Naar schatting 300.000 woningen zijn door de wetswijziging verschoven van de vrije naar de gereguleerde sector, wat in theorie zou moeten leiden tot lagere huren voor honderdduizenden huishoudens.

De wet geldt voor nieuwe huurcontracten en bij contractverlenging. Bestaande huurcontracten worden niet met terugwerkende kracht aangepast, tenzij de huurder een procedure start bij de Huurcommissie. In de praktijk heeft de wet ingrijpende gevolgen voor zowel verhuurders als het beschikbare aanbod.

De middenhuurregulering heeft een significante impact op het rendement van vastgoedbeleggers. Volgens berekeningen van de Vastgoedbelangvereniging daalt het netto rendement op veel middenhuurwoningen naar 2 tot 3%, terwijl het rendement op staatsobligaties vergelijkbaar is geworden. Dit maakt vastgoedinvestering in het middensegment relatief onaantrekkelijk.

Uit een enquête van het Kadaster blijkt dat 15% van de particuliere verhuurders in 2025 minstens één woning heeft verkocht als direct gevolg van de regulering. Nog eens 8% heeft woningen omgezet naar korte verhuur (vakantieverhuur) of verkoop als beleggingspand. Institutionele beleggers hebben hun investeringsplannen in het middensegment met 40% teruggeschroefd.

Tegelijkertijd zijn er verhuurders die zich aanpassen: door te investeren in verduurzaming (wat meer punten oplevert), door woningen op te splitsen of door over te stappen naar het segment boven €1.158. Dit creëert een polarisatie waarbij het aanbod in het middensegment krimpt terwijl het dure segment juist groeit.

Het netto-effect op het totale woningaanbod is volgens de meeste analisten negatief. Hoewel woningen die in het middensegment blijven betaalbaarder worden, is het totale aantal beschikbare huurwoningen afgenomen. Schattingen variëren, maar de consensus is dat het beschikbare aanbod met 5 tot 10% is gedaald sinds de invoering van de wet.

De nieuwbouw van huurwoningen in het middensegment is eveneens teruggelopen. Ontwikkelaars geven aan dat projecten met gereguleerde huren vaak niet rendabel zijn bij de huidige bouwkosten. In 2025 werden 25% minder nieuwe middenhuurwoningen opgeleverd dan gepland. Dit terwijl de overheid juist meer middenhuurwoningen wil realiseren.

Regionale verschillen zijn aanzienlijk. In Amsterdam en Utrecht is de afname van het aanbod het grootst, omdat daar de discrepantie tussen marktwaarde en gereguleerde prijs het grootste is. In steden als Groningen en Eindhoven is het effect beperkter, omdat de marktprijzen daar dichter bij de reguleringsgrens lagen. Dit leidt tot een toenemende tweedeling tussen de Randstad en de rest van het land.

Voor huurders die een woning weten te vinden in het gereguleerde middensegment, is de situatie verbeterd: zij betalen een eerlijkere prijs die in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning. De Huurcommissie heeft in 2025 ruim 12.000 verzoeken ontvangen tot huurverlaging, waarvan 70% werd toegekend. Dit laat zien dat de wet daadwerkelijk bescherming biedt.

Maar de keerzijde is dat de kans om zo'n woning te vinden is afgenomen door het kleinere aanbod. Huurders in het middensegment concurreren met meer kandidaten per woning, en de zoektijd is gemiddeld toegenomen. Het paradoxale effect is dat de wet die bedoeld was om de positie van middeninkomens te verbeteren, in sommige opzichten de toegang tot huisvesting juist heeft bemoeilijkt.

Daarnaast wijken steeds meer huurders uit naar het ongereguleerde segment boven €1.158, waar de prijzen juist zijn gestegen door het grotere aandeel aanbod en vraag. Huurders die net boven de grens vallen, betalen soms meer dan ze zonder de regulering zouden hebben betaald.

De discussie over de middenhuurregulering zal in 2026 en 2027 voortduren. Er zijn stemmen die pleiten voor aanpassingen — bijvoorbeeld een hogere puntengrens of een overgangsregeling voor bestaande verhuurders. Tegelijkertijd wil een deel van de politiek de regulering juist uitbreiden om meer huurders te beschermen.

Het kabinet onderzoekt momenteel of een verlaging van de overdrachtsbelasting voor kleine verhuurders het aanbod kan stimuleren, en of aanpassingen in het puntensysteem — bijvoorbeeld meer punten voor verduurzaming — verhuurders kunnen motiveren om in het middensegment te blijven investeren. De uitkomst van dit debat zal de huurmarkt de komende jaren fundamenteel vormgeven.

Voor huurders is het essentieel om de ontwikkelingen te volgen en snel te handelen wanneer geschikte woningen beschikbaar komen. De combinatie van krapper aanbod en striktere regulering maakt snelheid en voorbereiding belangrijker dan ooit. Met Rentbee mis je geen enkele nieuwe woning in het middensegment — onze meldingen bereiken je binnen 60 seconden na publicatie.